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價(jià)值公司100系列價(jià)值榜單，是從媒體視角出發(fā)，聯(lián)合專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，發(fā)布融合價(jià)值判斷和數(shù)據(jù)判斷的綜合榜單，致力于挖掘中國好公司、發(fā)現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特價(jià)值。

(資料圖片僅供參考)

“中國上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營安全測評星級榜”為價(jià)值公司100系列價(jià)值榜單下的分行業(yè)子榜單，由、搜狐地產(chǎn)及焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)聯(lián)合發(fā)起，通過對主要上市房企的長期財(cái)務(wù)性指標(biāo)(如資產(chǎn)情況、銷售額等）、短期經(jīng)營性指標(biāo)(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現(xiàn)等階段性指標(biāo)，結(jié)合全方位、多維度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究范疇。并由此形成企業(yè)研究體系，對上市房企經(jīng)營安全進(jìn)行測評。

一、測評體系與意義

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)。

從“三道紅線”、“住房貸款集中度管理”到“兩集中供地”，再到“二手房指導(dǎo)均價(jià)”，地產(chǎn)調(diào)控政策頻出。

調(diào)控政策的不斷深化，使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段。原有的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，找到發(fā)展新模式、實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展成為房企的首要義務(wù)。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調(diào)整等諸多問題。部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場策略，最終在發(fā)展過程中爆發(fā)了“流動(dòng)性”問題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

由此，“穩(wěn)定”成為2023 年房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。在2023年政府工作報(bào)告中，其對房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提、以“穩(wěn)定”為目標(biāo)，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一脈相承。

因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

此次安全測評的意義在于：規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、測評結(jié)果與說明

根據(jù)測評體系，測評結(jié)果如下所示：

在本期測評中，我們發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營狀況總體進(jìn)一步獲得改善。

在政策方面，中央表現(xiàn)出對房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的信心。可以看到，春節(jié)后各地首套房貸款利率下調(diào)、限購限售放開等政策效果逐漸落地，房企銷售額同比有所回升，特別是頭部國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企等。

土地市場方面，在政策逐漸優(yōu)化及優(yōu)質(zhì)地塊釋放的雙重刺激下，房企拿地積極性有所回升。

融資方面，不動(dòng)產(chǎn)私募融資重啟，房企融資再開啟一個(gè)新途徑。

具體來看：

在政策方面，中央再次強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場回暖以及資金向房地產(chǎn)行業(yè)集中，應(yīng)該警惕再度出現(xiàn)新一輪房價(jià)過快上漲，以及投機(jī)炒作行為。

在促進(jìn)房地產(chǎn)市場重回正軌的同時(shí)，也要堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”。

在銷售方面，節(jié)后銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月房企累計(jì)銷售金額釋放出了反彈信號。

鑒于去年同期銷售基數(shù)較低，且各省市救市政策逐漸發(fā)力，春節(jié)后各地市場回暖明顯，頭部房企表現(xiàn)強(qiáng)勁，前50房企中超半數(shù)房企銷售額同比上漲，國企、央企上漲幅度明顯好于民企。

在投資方面，重點(diǎn)房企投資積極性略有回升。2月重點(diǎn)房企拿地總額雖同比下降，但降幅較1月大幅收窄，房企投資積極性正在重燃。

從2023年首批擬供住宅用地清單的變化可以看出，集中供地出讓政策逐漸優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)地塊占比也較多。

在融資方面，不動(dòng)產(chǎn)私募融資方式重回房地產(chǎn)。2023年前兩個(gè)月房企融資同比均有上升，為全年開了一個(gè)好頭。

2月中旬，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)指引，意味著房企在獲取融資、緩解資金面壓力上多了一個(gè)新的有力手段。

三、典型企業(yè)分析

1、持續(xù)穩(wěn)健房企：

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業(yè)通常獲得五星級或四星級的測評。

部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評級，本次選出中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)（600383）和濱江集團(tuán)（002244）三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評級背后的經(jīng)營狀況。

中海地產(chǎn)：前2月銷售超400億，評級公司高度看好

從短期來看，中海地產(chǎn)2023年1-2月累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約406.11億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約220.47萬平方米，同比分別上升58.5%及56%。

此外，中譽(yù)集團(tuán)公布旗下子公司收購205萬股中海地產(chǎn)股份。中譽(yù)投資風(fēng)格偏向于新能源汽車及藍(lán)籌地產(chǎn)等，此番收購動(dòng)作體現(xiàn)了市場對中海地產(chǎn)的認(rèn)可。

從長期來看，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大評級公司給予中海地產(chǎn)“投資級”評級，三大國際評級機(jī)構(gòu)的信用評級是房企海外融資的重要信用背書，保障了中海地產(chǎn)今后融資渠道的暢通。

作為一家具有央企背景的港股上市公司，隨著房地產(chǎn)利好政策的不斷釋放，中海地產(chǎn)已成為行業(yè)穩(wěn)定器之一。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，中海地產(chǎn)在本次測評中獲得5星級。

金地集團(tuán)：去年重回行業(yè)前十，已成代建領(lǐng)域領(lǐng)頭羊

從短期表現(xiàn)來看，金地集團(tuán)前2月實(shí)現(xiàn)簽約金額147.9億元，簽約面積83.4萬平方米，同比分別上升54.0%和77.7%。

而從2022年全年銷售上看，蟄伏多年后，金地銷售額重回行業(yè)前十。此外，金地也與農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和華夏銀行等分別簽約，獲得授信額度支持。

從長期表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)代建賽道已經(jīng)進(jìn)入成長期，而金地早在10年前就已入局代建領(lǐng)域，如今已成為行業(yè)領(lǐng)頭羊之一。

截至2022年末，金地代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)累計(jì)管理項(xiàng)目數(shù)量超過115個(gè)，同比增長49%的；業(yè)務(wù)布局聚焦核心城市群和都市圈，布局全國超40個(gè)城市。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，金地集團(tuán)在本次測評中獲得5星級。

濱江集團(tuán)：開年連斬杭州3宗地，全行業(yè)人效比稱王

從短期表現(xiàn)來看，濱江集團(tuán)1-2月銷售額231.9億元，同比增長31.7%。

在今年杭州首批集中供地中，濱江集團(tuán)以34億元攬下3宗地，繼續(xù)鞏固自己在杭州的土儲(chǔ)面積。

而2022年全年，濱江拿地41塊，其中杭州38塊，其在杭州的區(qū)位優(yōu)勢仍在持續(xù)擴(kuò)大。

從長期表現(xiàn)來看，將杭州視為大本營的濱江集團(tuán)，蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜雙料冠軍，將杭州視為其回籠資金的基本盤。

此外，濱江集團(tuán)的人員能效管理也是其“標(biāo)簽”之一。2022年濱江集團(tuán)全年累計(jì)銷售1539億，而且員工數(shù)則為1644人，人均產(chǎn)值達(dá)到了驚人的0.94億/人，行業(yè)領(lǐng)先的人員協(xié)同能力為其長期發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，濱江集團(tuán)在本次測評中獲得5星級。

2、明顯改善房企：

隨著行業(yè)逐漸復(fù)蘇，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況有所改善，市場信心總體在增強(qiáng)，部分房企也呈現(xiàn)明顯回暖跡象。

本期榜單中，中交地產(chǎn)（000736）和雅居樂集團(tuán)近期經(jīng)營上取得不錯(cuò)成績，排名有所上升。

中交地產(chǎn)：股東實(shí)力雄厚， 2022年公司市值增幅達(dá)182%

從短期表現(xiàn)來看，中交地產(chǎn)持續(xù)發(fā)揮股東的雄厚實(shí)力優(yōu)勢，于1月宣布再度新增100億元母公司借款額度，隨后35億元定增方案獲中交集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)批復(fù)，該筆定增的募集凈額將全部用于5個(gè)項(xiàng)目的“保交樓、保民生”工作中。

從長期表現(xiàn)來看，中交對組織架構(gòu)進(jìn)行了區(qū)域性調(diào)整。其寧波公司并入杭州公司，南京公司并入蘇州公司，惠州公司并入廣州公司，可以看到其調(diào)整思路為聚焦高能級核心城市，并在這些城市持續(xù)深耕。

截至2022年上半年，中交地產(chǎn)的土儲(chǔ)建面達(dá)到3012萬平米。其中，72.4%位于二線城市。當(dāng)年下半年，中交又在核心城市進(jìn)行了一系列補(bǔ)倉動(dòng)作。

充分的資金支持和規(guī)模的不斷擴(kuò)張，使得中交地產(chǎn)2022年市值同比增幅達(dá)到182.05%，為A股上市房企漲幅最大的企業(yè)。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，中交地產(chǎn)在本次測評中獲得4星級。

雅居樂集團(tuán)：銷售額跌幅收窄，融資渠道持續(xù)暢通

從短期表現(xiàn)來看，雅居樂集團(tuán)前2月預(yù)售額約125.6億元，同比減少10.92%，相較于去年全年50%以上的跌幅已經(jīng)有所回暖。

在融資端公司也已獲得多筆募資，其中20億元中票獲交易商協(xié)會(huì)接受注冊，以及先舊后新配售的2.2億股，所得款凈額4.89億港元。

此外，公司與雅生活達(dá)成“抵房”協(xié)議，可以用資產(chǎn)抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)。

從長期表現(xiàn)來看，雅居樂在境外融資窗口一直沒有關(guān)閉，2022年分別獲得過8.94億港元2024年到期的夾層融資并兩次進(jìn)行配股融資，籌集約14億港元。

在境內(nèi)融資市場，雅居樂也是21家中債增“白名單”民企之一。通暢的融資通道,疊加通過“以價(jià)換量”所保持的不錯(cuò)的銷售回款，使得雅居樂穩(wěn)步前進(jìn)。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，雅居樂集團(tuán)在本次測評中獲得3星級。

3、表現(xiàn)下滑房企:

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一階段的大洗牌，行業(yè)格局雖逐漸由動(dòng)蕩轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定，但房企分化較為明顯，部分房企仍未完成復(fù)蘇前的準(zhǔn)備，或是仍在緊繃的現(xiàn)金流下苦苦支撐，或是已經(jīng)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件。

本期榜單中，正榮地產(chǎn)和祥生控股表現(xiàn)不佳，排名下降較多。

正榮地產(chǎn)：銷售端仍深陷泥沼，高層人員結(jié)構(gòu)巨變

從短期表現(xiàn)來看，正榮地產(chǎn)前2月合約銷售金額不足30億元，同比降幅更是達(dá)到了74%。

相比于其他此前暴雷房企的近期銷售額已經(jīng)處于修復(fù)階段，正榮地產(chǎn)在銷售端仍未趨穩(wěn)。

近期正榮地產(chǎn)的三筆債券還宣布違約，總體金額約80億元（人民幣），預(yù)計(jì)3月底之前提出境外債整體管理方案。

從長期表現(xiàn)來看，2022年上半年正榮地產(chǎn)三道紅線均未達(dá)標(biāo)，屬于“紅檔”企業(yè)，與其此前力圖爭取“三道紅線全部達(dá)標(biāo)”的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。

此外，正榮集團(tuán)董事會(huì)架構(gòu)縮編，董事長歐宗榮辭去現(xiàn)有職務(wù)，歐國強(qiáng)和黃仙枝退出董事職務(wù)，集團(tuán)仍處于從家族式企業(yè)向職業(yè)化及規(guī)范化管理轉(zhuǎn)型的陣痛期。

基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，正榮地產(chǎn)在本次測評中獲得2星級。

祥生控股：清盤呈請聆訊再度延期，償債之路仍不明朗

從短期表現(xiàn)來看，鑒于此前企業(yè)資金短缺，評級下調(diào)等負(fù)面信息加持，祥生控股前2月合約銷售33.19億元，同比下降47.8%。

此外，2月祥生控股清盤呈請聆訊再度延期，并稱公司正就5筆票據(jù)啟動(dòng)重組程序。

從長期表現(xiàn)來看，盡管祥生控股已祭出多種紓困手段，但其償債壓力仍存。