財聯社12月30日訊（記者 李潔）受銷售持續下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場供需均表現低迷，土地出讓收入同比下滑明顯。
財政部數據顯示，今年1-11月，國有土地使用權出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%。
中指院分析師預計，2022年全國土地出讓金降幅在三成以上。在土地成交規模方面，克而瑞方面認為，2022年土地市場成交規模同比降幅也在擴大，預計全年降幅約四成，總成交規模將創近十年新低。
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“展望未來，在當前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩市場仍是第一要務。“克而瑞分析師稱，地市熱度的回暖將取決于樓市端的表現，只有樓市成交企穩回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才會回溫。
“近期房地產政策暖風頻吹，但市場下行趨勢尚未逆轉，后續房地產市場何時迎來拐點并帶動地方土地財政收入改善，仍需密切觀察。”東方金誠分析師王青表示。
成交規模下滑近四成
在樓市端表現低迷的影響下，2022年土地市場也持續低位運行，整體市場熱度進一步走低。
克而瑞數據顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地市場成交建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。
與此同時，土地出讓收入在連續上漲兩年后，2022年也出現下滑。
據財政部數據，2022年前11月，國有土地使用權出讓收入5.1萬億元。而2020、2021年國有土地使用權出讓收入分別為8.41、8.71萬億元。
土地出讓收入的下滑，引發市場對地方土地財政的擔憂。中銀證券數據顯示，2020年、2021年，地方財政對土地財政依賴度分別為44.3%和42.5%。
專家認為，2022年地方對土地財政的依賴度并未減弱，預計依賴度仍保持在40%左右。
“土地財政短時間內難以改變，其中土地財政依賴程度較高的城市多為省會城市。”經濟學家馬光遠曾表示。
“對于經濟實力較強的區域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對于經濟財政實力不足以支撐市場信心的區域，容忍閾值或要相對小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說。
為促進土地市場回暖，補足地方財力的缺口，2022年部分城市在供地端主動調整供地政策，調整了供地節奏，增加“兩集中”供應批次。
其中，北京、杭州、武漢等地均增加了土地出讓批次。截至12月22日，重點城市共有14城完成了四輪土拍，另有無錫、蘇州、南京3城完成了五批次供地，武漢甚至發布了六批次土拍公告。
“為了增加土地出讓的吸引力，各地近期出讓地塊質素大多優質，例如北京供地有半數位于朝陽區。”中信證券分析師陳聰稱。
“集中供地輪次增加，一方面可以通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力，在行業下行期間通過常態化土地供給維護土地市場平穩運行；一方面，通過增加一輪供地，可以在現階段有效補充土地財政收入。”光大證券分析師表示。
土地市場或迎機遇
為了應對土地市場的低迷，2022年以來，重點城市集中供地發生了較大的變化。
除了增加供地次數，在供應方面，各城市還采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿，也對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續寬松。
從地塊競拍熱度來看，大部分城市政策刺激效果有限，地塊競拍熱度持續走低，絕大部分地塊均以底價成交，僅少部分極為優質的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價成交。
克而瑞數據顯示，2022年全國300城土地成交溢價率僅有3.7%，與去年同期的11.6%相比，下降了7.9個百分點。
值得關注的是，今年四季度以來，房企整體融資環境進一步改善，央行、銀保監會及證監會等部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，為穩定房地產市場進一步提供支撐。
中指研究院土地事業部負責人張凱表示，盡管近期多部門頻繁發聲支持房地產業，市場亦預計未來或出臺更多扶持性政策，但受居民收入預期減弱及樓市持續低迷等綜合因素影響，預期未來土地市場并不樂觀。
“上述融資政策的放松對土地市場尚未帶來明顯的直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現。”上述克而瑞分析師稱。
其進一步表示，若銷售端仍未改善，企業拿地態度越發保守，會倒逼政府在供地端延續少而優的推地方式，并通過增加集中供地批次的方式來盡可能完成年度土地出讓計劃，增加土地出讓收入。
在供給方面，陳聰也認為，由于長期的縮表，地方供給土地的意愿強烈，土地市場機遇明顯。
“明年各地土拍規則將保持寬松，為完成土地出讓收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。”張凱稱。
“受樓市熱度表現差異影響，2023年各城市土地市場的熱度分化也將持續，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點關注對象。”上述克而瑞分析師稱。
（松花江網編輯 李明丹）
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