文/鄒琳華
近期，有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負首付”，引發(fā)了社會各界的熱議與關(guān)注。從經(jīng)濟內(nèi)涵看，零首付或“負首付”屬于加桿杠購房的一種形式。由于不需要支付首付，理論上杠桿比可以做到無限大。零首付或“負首付”加杠桿購房，一般是在樓市下行階段，預(yù)判市場既將反轉(zhuǎn)上行時進行。如果房價止跌上漲，對應(yīng)的實物資產(chǎn)增加，杠桿比就會自然下降，購房者可成功實現(xiàn)“空手套白狼”。但反過來，如果預(yù)判失敗，房價仍繼續(xù)下跌，購房的融資杠桿就會進一步自動加大。這將會對購房者形成較大的風(fēng)險。如果零首付或“負首付”購房的規(guī)模較大，還可以形成宏觀風(fēng)險。所以零首付或“負首付”情形多數(shù)為國家政策所不允許。開發(fā)企業(yè)一般情形下也不會采取這種風(fēng)險方式售房。
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零（負）首付是特殊市場情形的產(chǎn)物，對應(yīng)的具體場景主要二種。
首先是新房市場上開發(fā)商墊首付，這是房地產(chǎn)市場下行階段容易見到的一種促銷手段。部分開發(fā)商由于經(jīng)營困難又急缺資金，只好通過墊付首付來降低購房門檻。開發(fā)商墊首付，形成實際零首付的現(xiàn)象，看似解決了購房者首付不足的難題，但實際上仍存在一些問題和潛在風(fēng)險。首先，開發(fā)商墊首付可能會損害購房者的利益。開發(fā)商通常是為了推銷房產(chǎn)而墊首付，但事實上這樣做往往會增加購房者的遠期還款壓力，導(dǎo)致買房者難以承受高額的按揭貸款，進而影響到其家庭財務(wù)狀況。特別是如果房價繼續(xù)下行，購房者的金融杠桿就會自動增加。
其次，開發(fā)商墊首付的行為可能會引發(fā)金融風(fēng)險。如果房屋價格下跌導(dǎo)致貸款余額超過房屋價值，那么購房者和銀行都有可能遭受損失。這樣一來，金融系統(tǒng)可能會遭受不穩(wěn)定的沖擊，甚至可能引發(fā)整個市場的震蕩。
但房地產(chǎn)市場普遍存在“買漲不買跌”的心理。對于部分處于極度經(jīng)營困境的開發(fā)商而言，到了主動墊首付這步，一般就很難咸魚翻身，基本屬于“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”。由于擔(dān)心房價繼續(xù)下跌，購房者很難響應(yīng)開發(fā)商的墊首付優(yōu)惠。而且開發(fā)商墊首付并非免除首付，只是推遲支付時間而已。通常因買漲不買跌這類零首付實際規(guī)模有限，引發(fā)宏觀金融風(fēng)險的可能性較小。
第二種情形是二手房市場上的零（負）首付。
這又包含二種可能性。一是購房中介和金融機構(gòu)內(nèi)外勾結(jié)。通過做高二手房評估價（一般新房貸款不需要評估，二手房貸款需要評估），騙取銀行貸款。隨著銀行內(nèi)控機制的完善，以及大數(shù)據(jù)時代房價信息的透明化，這種可能性已經(jīng)越來越小，只是零星個別現(xiàn)象。二是在市場下行階段，成交價可能會低于評估價。這時，可能通過虛構(gòu)成交價套取高額貸款相對容易。但這也僅是在特殊的時期、特殊的區(qū)域出現(xiàn)，不會具有普遍性。
二手房的高評高貸，雖然不具有普遍性，但是這種現(xiàn)象仍可能存在一些潛在問題與風(fēng)險。對于評估機構(gòu)和銀行來說，可能會因為評估價高于實際成交價而導(dǎo)致因為高估風(fēng)險而造成資產(chǎn)表出問題，從而增加銀行貸款的風(fēng)險和拖累。對于購房者來說，評估價過高可能會導(dǎo)致房屋定價失真，使得購房者負擔(dān)過重，從而增加購房風(fēng)險。過高的評估價導(dǎo)致的零首付貸款使購房者可能承擔(dān)高額貸款利息和罰息，讓購房者陷入債務(wù)危機，為了獲取高額貸款還可能受中介機構(gòu)所誘騙。
總體來說，零（負）首付加杠桿購房一般在房地產(chǎn)市場下行階段出現(xiàn)，可能會帶來以下后果：
一是債務(wù)風(fēng)險。加杠桿購房意味著借來的錢更多，負擔(dān)更重。如果市場繼續(xù)下行，購房者可能面臨惡化的還款能力，甚至債務(wù)違約的風(fēng)險。
二是資產(chǎn)損失風(fēng)險。房地產(chǎn)市場下行，購房者在嘗試加杠桿借債買房的時候，可能會買入高估的房屋。一旦市場繼續(xù)下跌，他們可能面臨到一些賣不出去、低價賣出的風(fēng)險，使得他們面臨巨額的資產(chǎn)損失。
三是財務(wù)壓力。如果購房者購買房屋加杠桿買入之后，市場繼續(xù)下行，他們就可能需要為了支付貸款的利息而降低生活水平。并且，當(dāng)賣房變得困難或者售價不高的時候，購房者可能會面臨沉重的經(jīng)濟負擔(dān)，而回報則可能很小。
四是投資回報率的降低。購房者加杠桿購買房屋后，如果房地產(chǎn)市場開始下跌，他們可能無法獲得他們曾經(jīng)希望的高回報。
綜上所述，即使處于房地產(chǎn)市場下行階段，也不可盲目采用零（負）首付加杠桿購房。購房者應(yīng)該仔細了解市場的發(fā)展趨勢和風(fēng)險，從真實合理住房需求出發(fā)作出購房決策，以確保自己有足夠的財務(wù)余地，能夠承擔(dān)市場下跌的風(fēng)險。并且即便市場出現(xiàn)變化，自己也不至于因此落到財務(wù)危機的境地。
作者系中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長
（校對：陳麗）
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