投資摘要：
(資料圖)
市場(chǎng)行情：
本周（6.12-6.16）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅0.23%（上周1.23%），A 股大盤（中證A 股）漲幅2.88%（上周-1.05%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅3.45%（上周5.08%），H 股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅3.22%（上周2.48%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅3.35%（上周2.32%）。本周A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H 股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。
行業(yè)基本面：
新房銷售下滑，二手房增速回落。從數(shù)據(jù)來(lái)看，28 城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~6.18）同比增長(zhǎng)13.2%，本月至今（6.1~6.18）同比下滑-18.8%，上月整月同比增長(zhǎng)24.1%；其中一線城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長(zhǎng)2.6%、三線（14 城）城市本月至今（6.1~6.18）同比下滑22.0%。12 城二手房成交面積（1.1~6.18）同比增長(zhǎng)42.0%，本月至今（6.1~6.18）同比增長(zhǎng)17.0%，上月整月同比增長(zhǎng)49.5%；其中，一線城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長(zhǎng)39.0%，上月整月同比增長(zhǎng)43.6%；二線城市（6 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長(zhǎng)3.1%，上月整月同比增長(zhǎng)54.4%。
土地市場(chǎng)持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100 大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.6.11）成交土地建面同比下滑10.4%，上周累計(jì)同比下滑8.0%；本周100 大中城市（6.5~6.11）土地成交溢價(jià)率2.3%，上周4.8%；100 大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.6.11）土地成交總價(jià)同比下滑22.4%，上周累計(jì)同比下滑20.4%。
內(nèi)債融資偏弱。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~6.18）累計(jì)同比下滑5.7%，5 月（6.1~6.18）同比下滑15.4%。
多個(gè)二線城市優(yōu)化房貸政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。6 月15 日，鄭州市提出，落實(shí)差別化住房信貸政策，合理確定住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)工作。大連出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，包括持續(xù)優(yōu)化公積金各項(xiàng)支持政策，下調(diào)三季度新發(fā)放首套房貸款利率下限，房交會(huì)期間購(gòu)房每平米補(bǔ)貼200 元。6 月16 日，南京市六合區(qū)對(duì)符合條件的人才購(gòu)買新房每平方米補(bǔ)貼300 元，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有優(yōu)惠價(jià)格以外再給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。6 月18日，天津擬將首套住房公積金貸款最高限額由80 萬(wàn)元提高至100 萬(wàn)元，第二套住房公積金貸款最高限額由40 萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元。
投資策略：
我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)雖有波動(dòng)，但從年內(nèi)整體來(lái)看，依然處于觸底回升之中。但銷售的分化程度也在提升，銷售與拿地都在向高能級(jí)城市集中。我們推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。
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