自“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控相繼實(shí)施以來，日前又一條“紅線”來襲。據(jù)消息，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式獲地的支出。這也意味著，政策調(diào)控已經(jīng)從融資端延申到投資端，行業(yè)增長(zhǎng)又多了一道枷鎖。

投銷比管控下

部分高投資、高增長(zhǎng)房企發(fā)展受到挑戰(zhàn)

在投銷比限制要求下，我們通過銷售百?gòu)?qiáng)房企的投銷比測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，今年上半年有23家投銷比超過40%，相較于2020年30家有明顯減少。結(jié)合23家銷售規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢(shì)來看，高速擴(kuò)張型房企(2020年銷售增速>60%)中，投銷比過線企業(yè)占5家，行業(yè)排名大都在50強(qiáng)之后，隨著行業(yè)集中度上升，中小房企逐步邊緣化，這類房企規(guī)模訴求強(qiáng)烈，因此投資表現(xiàn)也更加激進(jìn)。未來這些房企受到投銷比限制的影響可能較大，增速難以維持，企業(yè)需加速調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。

投銷比限制將驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)方式加速轉(zhuǎn)變

目前從信息披露來看，投銷比限制覆蓋范圍是被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，但顯然試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，甚至到全面實(shí)施，只是時(shí)間問題，這些企業(yè)將起到帶頭示范作用，同時(shí)也將帶動(dòng)其他企業(yè)順應(yīng)趨勢(shì)。

投資端與銷售端聯(lián)動(dòng)管控，最終目標(biāo)是要落到企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變上。以往房企追求囤地升值或高周轉(zhuǎn)，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)向“以銷定投”模式轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，這對(duì)于土地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)庫(kù)存的控制都有著重要意義。

關(guān)鍵詞： 投銷比管控 高投資 房企 挑戰(zhàn)

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