物業(yè)行業(yè)“最貴”收購案例又被刷新。9月20日下午，碧桂園服務(wù)曝出又一重磅收購案，以不超過100億元的代價收購正在上市路上的富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球，金額超過此前控股藍(lán)光嘉寶上市公司的超48億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是一筆一拍即合的交易——100億的價碼符合富力物業(yè)的預(yù)期，而優(yōu)質(zhì)項目也正中碧桂園服務(wù)的心意。
值得關(guān)注的是，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前富力物業(yè)并非富力地產(chǎn)的子公司。而是由富力地產(chǎn)董事長李思廉、聯(lián)席董事長兼總裁張力持有。在出售富力物業(yè)的公告發(fā)出之后，兩大股東出手反哺富力地產(chǎn)80億港元。為此，富力地產(chǎn)正考慮回購長年期票據(jù)。
碧桂園服務(wù)百億收購上市路上的富力物業(yè)
9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其以不超過100億元的代價收購富力物業(yè)全資附屬公司富良環(huán)球。收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時與碧桂園服務(wù)并表。
公告內(nèi)容顯示，富力物業(yè)持有及通過富良環(huán)球成為綜合物業(yè)管理服務(wù)的提供者。從該筆交易來看，富力物業(yè)幾乎是傾囊而出。
此次收購的公告突如其來。今年4月26日，富力物業(yè)剛在港交所提交了招股書，醞釀多年的富力物業(yè)終于開始啟動上市，但在距離提交招股書不到5個月的時間，就傳出收購的消息，不能不令人詫異。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前富力物業(yè)并非富力地產(chǎn)的子公司。富力物業(yè)由富力地產(chǎn)董事長李思廉、聯(lián)席董事長兼總裁張力各持有46.48%股份。但是，富力物業(yè)業(yè)務(wù)增長主要得益于富力地產(chǎn)的支持。
今年2月，富力地產(chǎn)發(fā)布了“獲豁免持續(xù)關(guān)聯(lián)交易物業(yè)服務(wù)框架協(xié)議”，內(nèi)容涉及廣州富星(富力物業(yè)子公司)向富力地產(chǎn)提供各類物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的內(nèi)容。
據(jù)公告顯示，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積約為0.69億平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積約為0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為0.11億平方米。
對于碧桂園服務(wù)的此次收購，富力物業(yè)承諾，富良環(huán)球2021年經(jīng)審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日的在管面積不低于0.86億平方米，總合約面積不低于1.27億平方米。
與此同時，雙方約定，自交割日起五年內(nèi)，富力物業(yè)不得直接或間接進(jìn)行任何有可能與富良環(huán)球形成競爭性關(guān)系，或不利于其經(jīng)營管理的行為。
碧桂園服務(wù)緣何再次大手筆進(jìn)行收購?
在碧桂園服務(wù)眼中，富力物業(yè)具備優(yōu)秀的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營能力，在中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定中發(fā)揮重要影響力，且在城市更新項目綜合管理服務(wù)上表現(xiàn)領(lǐng)先。
對于此次收購，碧桂園服務(wù)方面稱，這有利于加強(qiáng)其在特定區(qū)域(主要集中在一線、新一線及二線城市)的優(yōu)勢，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和覆蓋范圍，同時促進(jìn)集團(tuán)在商業(yè)物業(yè)管理方面的發(fā)展。
中指研究院分析人士認(rèn)為，當(dāng)前，在激烈的市場競爭中，物業(yè)企業(yè)可以通過收并購等方式迅速切入重點城市，在深耕區(qū)域的基礎(chǔ)上提高核心城市項目密度，彌補(bǔ)其區(qū)域布局短板。
對于收購的目的，碧桂園服務(wù)一直在強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位”。今年1月20日，碧桂園服務(wù)市值正式越過2000億大關(guān)，成為行業(yè)內(nèi)第一家兩千億市值的物業(yè)企業(yè)。截至9月20日，碧桂園服務(wù)市值為1451億元。然而，碧桂園服務(wù)的“野心”不止于此，其計劃5年時間做到千億收入。而收購則是達(dá)成這一目標(biāo)的途徑之一。
7月28日，碧桂園服務(wù)入局機(jī)場物業(yè)管理公司新華正達(dá)持股70%，布局機(jī)場物業(yè);8月1日信息顯示，碧桂園服務(wù)收購湖南天環(huán)物業(yè)100%股權(quán)，吞下了長沙本土“領(lǐng)頭羊”物管公司。
與此同時，近期碧桂園物業(yè)的收購傳聞不斷。比如并購恒大物業(yè)，但是，日前碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江公開表示，“恒大物業(yè)我們以前接觸過，但價格沒談攏，現(xiàn)在沒有接觸。”
至于未來的收購合作，李長江表示，碧桂園服務(wù)喜歡“大的”，是指它的規(guī)模;也喜歡“好的”，是指它是優(yōu)質(zhì)的、規(guī)范的、不亂的，“未來是不是會跟恒大物業(yè)有合作，主動權(quán)不在我們手里。”
而對于收購富力物業(yè)，李長江則坦言，與富力見面談的時間并不短，富力物業(yè)項目集中度不差，單個項目也的確很優(yōu)質(zhì)。他說，“碧桂園服務(wù)是從這個出發(fā)點去進(jìn)行交易的。雖然交易價格存在眾多約定，但我們認(rèn)為是較為合適的。”
由于富力物業(yè)仍在上市的路上，因此這一收購并非上市公司間的收購，流程遠(yuǎn)未像碧桂園收購藍(lán)光嘉寶時那樣復(fù)雜。公告顯示，這一收購由兩部分構(gòu)成，其中一部分不超過70億元(針對2021年現(xiàn)狀部分)，另一部分不超過30億元(針對未來0.66億平方米在管面積合約)，合計最高代價將不超過100億元。
出售物業(yè)后，大股東80億港元反哺富力地產(chǎn)
上述物業(yè)收購的消息發(fā)布之后，同在9月20日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李思廉、張力作為公司的執(zhí)行董事及大股東，已與富力地產(chǎn)溝通，為支持集團(tuán)將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計于未來一至兩個月內(nèi)完成。
如此一來，富力地產(chǎn)表示，即使不算任何外部融資或資產(chǎn)出售帶來的現(xiàn)金流，公司預(yù)期也將有足夠資金應(yīng)付在短期內(nèi)到期的債務(wù)。
一波未平，一波又起。看似無關(guān)的兩則公告，其內(nèi)在聯(lián)系緊密。在業(yè)內(nèi)人士看來，同日的兩則公告，無疑是富力地產(chǎn)的兩位大股東，變賣了富力物業(yè)后，反哺富力地產(chǎn)的舉動。
富力地產(chǎn)在公告中表示，主要股東以往曾以免息貸款形式提供財務(wù)支持，展現(xiàn)主要股東對集團(tuán)持續(xù)承諾及對集團(tuán)業(yè)務(wù)及發(fā)展堅定不移的信心。
而對于這筆股東資金的用處，富力地產(chǎn)考慮回購長年期票據(jù)。
眾所周知，在“三道紅線”的壓力之下，降負(fù)債一直是富力地產(chǎn)的首要任務(wù)。而變賣資產(chǎn)也成為富力地產(chǎn)降負(fù)債的舉措之一。
在公告中，富力地產(chǎn)表示，在主要股東的財務(wù)支持下，非常有信心繼續(xù)改善集團(tuán)的財務(wù)狀況，同時也將繼續(xù)積極尋求另外的資金來源及資產(chǎn)出售機(jī)會。
據(jù)悉，富力地產(chǎn)此前積累了不少優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)以及酒店資產(chǎn)。其中，去年富力地產(chǎn)向黑石轉(zhuǎn)讓廣州國際機(jī)場綜合物流園70%股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年富力地產(chǎn)仍會以出售資產(chǎn)的方式來降低負(fù)債。但沒想到等來的是兩大股東率先出手，走出了反哺的路徑。那么，今后也不排除兩大股東繼續(xù)資助富力地產(chǎn)的可能。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這筆收購案的價碼不錯，這也是富力物業(yè)能夠出手的原因，而對于渴求優(yōu)質(zhì)物業(yè)的碧桂園服務(wù)來說也是“正中下懷”，是一筆雙方一拍即合的交易。
對于富力地產(chǎn)而言，雖然得到大股東的資助，但是出售資產(chǎn)降負(fù)債仍是當(dāng)前主要任務(wù)之一。在資產(chǎn)出售方面，富力地產(chǎn)表示，已就若干非核心資產(chǎn)接受要約意向書，并將繼續(xù)與潛在買家洽談。
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